Responsabilidad del propietario ante quejas por fumar marihuana del inquilino

Hola, buenas tardes.

Como propietario de un inmueble que usted da en arrendamiento como vivienda a un tercero, dentro de un régimen de condominio, usted es el responsable legal frente a la administración por sus obligaciones respecto a los servicios y la sana convivencia con los vecinos. Para tomar una decisión asertiva conviene analizar su situación en cuatro planos: contractual, condominal, penal (incluida la extinción de dominio) y práctico.

Fundamentación jurídica

1. Responsabilidad personal y vínculo contractual.

Cada individuo responde directamente, frente a la comunidad y ante la autoridad, por sus propios actos u omisiones. Sin embargo, el contrato de arrendamiento que lo une con su inquilino vincula en parte los hechos que ocurran en el departamento de su propiedad, independientemente de que usted se encuentre ahí o no. El arrendamiento se rige por el código civil de la entidad federativa donde se ubica el inmueble. Por regla general, los códigos locales reproducen la obligación prevista en el artículo 2425, fracción III, del Código Civil Federal (CCF), conforme al cual el arrendatario está obligado:

“A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.”

Usar la vivienda de manera que perturbe la convivencia o contravenga el reglamento del condominio puede constituir un uso contrario al convenido. Conforme al artículo 2489, fracción II, del CCF, ese uso es causa para que el arrendador exija la rescisión del contrato. Será necesario confirmar la disposición equivalente en el código civil de su entidad.

1. Su posición frente al condominio y los límites de la administración.

Por ser propietario de una unidad en un inmueble sujeto al régimen de condominio, usted queda sujeto a la escritura constitutiva y al reglamento interno, aun cuando no haya firmado un documento de adhesión. Ese reglamento y los órganos del condominio pueden prever sanciones por conductas que afecten a los demás condóminos. Además, los representantes vecinales pueden denunciar hechos con apariencia de delito si, desde su óptica, así lo consideran. En ese supuesto, la investigación corresponde al Ministerio Público.

Sin embargo, la administración no tiene facultades para ordenarle desalojar a su inquilino, ni usted puede hacerlo por vía de hecho. El artículo 14, párrafo segundo, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM) dispone que nadie puede ser privado de sus posesiones o derechos sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos. Por lo tanto, la posesión del inquilino solo puede terminar por acuerdo entre ustedes, por vencimiento del contrato o por resolución judicial.

1. El consumo de marihuana.

El uso de marihuana por parte de un adulto dentro de su espacio privado, en sí mismo, no constituye un delito. El artículo 478 de la Ley General de Salud (LGS) establece que el Ministerio Público no ejercerá acción penal contra el consumidor que posea la cantidad prevista en la tabla del artículo 479 de la LGS, que para cannabis es de 5 gramos. Por su parte, la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN), en la Declaratoria General de Inconstitucionalidad 1/2018, eliminó la prohibición absoluta del autoconsumo lúdico (texto completo: https://sidof.segob.gob.mx/notas/docFuente/5623991).

No obstante, esa libertad no es plena cuando la conducta tiene una afectación real y vigente sobre otro ciudadano. Si el humo invade las viviendas vecinas, la conducta debe corregirse. Distinto es que en el inmueble se venda o suministre la sustancia: eso sí constituye un delito contra la salud en su modalidad de narcomenudeo.

1. El riesgo de extinción de dominio.

Conforme al artículo 22, párrafo cuarto, de la CPEUM, la extinción de dominio procede sobre bienes cuya legítima procedencia no pueda acreditarse y que se relacionen con ciertos hechos ilícitos, entre ellos los delitos contra la salud. El artículo 1, fracción V, inciso d), de la Ley Nacional de Extinción de Dominio (LNED) remite, en esa materia, a los delitos del Capítulo VII del Título Décimo Octavo de la LGS. El artículo 7, fracción V, de la LNED prevé como bienes sujetos a la acción los:

“Bienes utilizados para la comisión de hechos ilícitos por un tercero”

Esa fracción originalmente exigía que el dueño hubiera tenido conocimiento del hecho y no lo hubiera notificado ni impedido. La SCJN declaró inválida esa porción al resolver la Acción de Inconstitucionalidad 100/2019 (registro digital 30420; resolutivos: https://www.scjn.gob.mx/sites/default/files/acuerdos_controversias_constit/documento/2022-05-26/MP_AccInconst-100-2019.pdf).

En consecuencia, en el supuesto extremo de que en su departamento se cometiera uno de esos hechos ilícitos, el Ministerio Público podría ejercer la acción y el propietario podría perder el inmueble en favor del Estado. Ese escenario no se actualiza por el solo consumo personal, sino únicamente si se reúnen estos requisitos y se realizan esas acciones. El artículo 22, párrafo quinto, de la CPEUM garantiza a la persona afectada los medios de defensa para demostrar la procedencia legítima del bien. Por ello, conservar los documentos de la adquisición del inmueble y poder demostrar que usted actuó con diligencia como arrendador constituye su mejor defensa.

Este tema le resulta útil para dos fines. Primero, para concientizar a la persona que renta el departamento sobre las conductas y los límites legales, a fin de evitar que se consume un delito en su propiedad. Segundo, para revisar su contrato y, de no tener uno que le proteja en este aspecto, actualizarlo con cláusulas de compliance y una cláusula que le proteja frente a la Ley Nacional de Extinción de Dominio.

1. Su relación con la administración.

Le recomiendo analizar cuál es su relación con la administración y qué dispone el reglamento vigente del condominio. Con base en ello, acérquese a hablar con la administración para estabilizar la situación en dos puntos.

Primero, sensibilizar a la administración sobre su rol y fortalecer la figura del propietario mediante la relación de mutuo sustento que existe entre ambos: cada uno tiene su razón de ser en el otro. En esa reciprocidad, el administrador debe ser consciente de que no debe comprometer el departamento de su propiedad.

Segundo, acordar que, si vuelve a presentarse el olor, le llamen a usted personalmente para que, acompañado de la administración, se cercioren de que el olor no tiene su origen en otro departamento.

Si se detecta que el olor proviene de su departamento, usted debe indicar a su inquilino que el uso que dé a la sustancia debe realizarse en un espacio donde su olor y efectos no afecten los derechos de otros vecinos y ciudadanos. A partir de ahí, deberá proceder conforme a lo que establezcan su contrato de arrendamiento y el reglamento, aun cuando eso afecte temporalmente su economía. Si pone en la balanza la pérdida temporal de un ingreso frente a la pérdida total por no realizar la debida diligencia, las multas o sanciones diversas probablemente perjudicarían mucho más su patrimonio.

Dado que usted no conoce a su inquilino, es prudente conocerlo en persona y conservar copia de su identificación y referencias. Las instrucciones y advertencias que le dé deben constar por escrito, con acuse de recibo, porque esos documentos serán su prueba de diligencia ante el condominio y ante cualquier autoridad.

1. ¿Vale la pena defender a su inquilino?

Si su inquilino realmente dejó de fumar y son otros los motivos por los que a la administración le interesa perjudicarlo, es conveniente identificar el verdadero problema, ya que sin ese conocimiento sería complicado elegir la solución adecuada. Si la administración sigue quejándose y la conducta de su inquilino es recta, entonces sí vale la pena defenderlo. Moralmente sería lo correcto defender a quien sufre una injusticia, y es justo defender a quien legalmente le genera utilidades en favor de su patrimonio. Esa defensa debe basarse en hechos verificados, no solo en el dicho del inquilino.

Por el contrario, si usted encuentra que su inquilino no le corresponde positivamente y está realizando acciones que sí afectan a sus vecinos, lo más prudente sería rescindir el contrato de arrendamiento, aunque lesione temporalmente su economía. Así comenzaría el plazo aplicable para que el inquilino encuentre otro inmueble y le entregue el suyo. Si no lo entrega voluntariamente, deberá acudir ante el juez civil competente, por las razones expuestas en el punto 2.

Parte resolutiva

1. La administración no puede obligarlo a desalojar a su inquilino, y usted tampoco debe hacerlo por vía de hecho. La terminación solo procede por acuerdo, por vencimiento del contrato o por resolución judicial.
2. El consumo personal de marihuana por un adulto, en sí mismo, no es delito. Sin embargo, si el humo afecta a los vecinos, la conducta debe corregirse y puede constituir un uso del departamento contrario a lo convenido, causa de rescisión del contrato.
3. El riesgo de extinción de dominio no surge por el consumo personal, sino si en el inmueble se comete un hecho ilícito del catálogo constitucional, como la venta de la sustancia. Su mejor protección es acreditar la procedencia legítima del inmueble y su diligencia como arrendador.
4. Le recomiendo, en este orden: verificar junto con la administración el origen del olor cuando se presente; notificar por escrito a su inquilino las reglas de convivencia y las consecuencias de incumplirlas; y actualizar su contrato con cláusulas de compliance y de protección frente a la extinción de dominio.
5. Si se confirma que su inquilino no causa el problema, es correcto defenderlo ante la administración. Si se confirma que sí lo causa y no corrige su conducta, lo prudente es rescindir el contrato, aunque implique una pérdida temporal de ingreso.
6. Para emitir una opinión jurídica técnica, puede compartir por este medio: la entidad federativa y el municipio donde se ubica el inmueble, el contrato de arrendamiento, el reglamento interno del condominio y las quejas, actas o sanciones que la administración le haya hecho llegar por escrito.

Espero que este abordaje, en el que desgloso lo que a mi ver es relevante, le sea de utilidad para una toma de decisiones asertiva y apegada a derecho.

Atentamente,

Mtro. Federico D. Hermoso Nota: *en el planteamiento del problema el cliente /* usuario, no informo nada sobre la entidad federativa del inmueble, por ello las referencias citan al Codigo Civil Federal y por lo que seria prudente consultar el código civil local la ley de condominio aplicable en su estado de la republica mexicana. Tampoco informó sobre las sanciones que prevé el reglamento interno y si existen quejas formales o actas sobre los hechos narrados.